비아파트 통계 사각지대, 주택시장 불안정 심화 요인 분석
2026년 10월 17일 현재, 한국 부동산 시장은 매매가와 전세가가 동시에 오르는 '트리플 강세'를 보이며 불안정성이 심화되고 있다. 특히 서울 아파트값은 88주 연속 상승했고, 지난 9월 서울 주택 전셋값은 10년 만에 가장 큰 폭으로 상승했다. 이러한 시장 상황에도 불구하고, 한국부동산원의 주택가격 동향조사 표본이 아파트에 치우쳐 있어 청년과 서민 주거의 주요 형태인 비아파트 시장의 현실을 제대로 반영하지 못한다는 지적이 나온다.
국회 국토교통위원회 소속 부승찬 더불어민주당 의원이 한국부동산원에서 제출받은 자료에 따르면, 지난 8월 전체 전월세 거래량 중 비아파트가 차지하는 비중은 57.1%에 달했다. 그러나 같은 시기 한국부동산원의 전국 주택가격 동향 조사 표본에서 비아파트 비중은 21.9%에 불과했다. 이는 임대차 시장 거래의 절반 이상이 비아파트에서 이루어짐에도 불구하고, 가격 변동을 추적하는 표본은 아파트에 집중되어 있음을 보여준다.
지난해 4월 표본 개편 당시 전체 조사 표본 4만 8170가구는 유지되었지만, 아파트 표본은 819가구 늘어난 반면 비아파트 표본은 819가구 줄었다. 특히 단독·다가구주택의 국토교통부 공시 대상은 2024년 408만 4291가구에서 지난해 407만 413가구로 0.34% 감소했으나, 부동산원의 조사 표본은 4820가구에서 3925가구로 18.57% 급감했다. 지난해 국토부 공시대상 주택의 아파트 대 비아파트 비율은 1.85대 1이었지만, 부동산원의 가격동향 조사 표본에서는 3.57대 1로 약 1.93배 차이가 발생했다.
또한, 부동산원은 아파트의 경우 시·군·구 단위로 가격 동향을 발표하지만, 비아파트는 16개 시도와 15개 생활권역 단위로 공표하여 지역별 세부적인 가격 정보를 파악하기 어렵게 한다. 부승찬 의원은 정확한 통계가 현실을 반영한 주거정책의 기반이 된다며, 청년과 서민이 많이 거주하는 비아파트 시장을 정확히 파악할 수 있도록 표본 배분 방식 개선과 지역별 가격 정보 공표 범위 확대를 강조했다.
정부는 2026년 10월 16일 주택공급 정례브리핑에서 강남 3구를 중심으로 주택가격 상승세가 다소 진정되고 있다고 진단하며, 추가 대출 규제는 도입하지 않을 것이라고 밝혔다. 대신 서울 외곽 지역과 중저가 주택을 중심으로 상승세가 이어지고 있어 규제 대신 공급 확대에 집중할 방침이다. 이를 위해 정부는 올해 연말까지 수도권에서 21만 8000호에서 23만 5000호 이상의 주택 착공을 추진하고, 1만 5000호 이상의 공공주택 입주자를 모집할 계획이다.
정부는 20년 장기 민간임대주택 도입을 본격 추진하고, 신혼부부의 공공임대 입주 소득요건을 완화하는 등의 정책도 발표했다. 그러나 정부의 이러한 공급 확대 정책에도 불구하고, 실제 착공 실적은 목표에 미달하고 있는 상황이다. 국토교통부 주택통계에 따르면 올해 1월부터 8월까지 수도권 주택 착공 실적은 8만 6739가구로 전년 동기 대비 1.5% 증가하는 데 그쳤다.
특히 서울 지역은 같은 기간 2만 5630가구로 전년 동기 대비 19.1% 감소했다. 10월 둘째 주까지의 착공 물량은 9만 9000채로, 연간 목표치인 26만 8000채의 37%에 불과하다. 4분기(10~12월)에 착공 물량을 극대화하더라도 당초 발표의 80%대에 머무를 것이라는 분석도 나온다.
지난해 10월 15일 발표된 '10·15 부동산 대책' 이후 1년이 지났지만, 서울 아파트값 상승세는 계속되고 있다. 강남권과 한강벨트 지역의 거래가 주춤한 사이 서울 외곽·중저가 아파트는 거래가 늘고 가격도 상승했다. 특히 도봉구, 금천구, 중랑구, 노원구, 강북구 등 서울 외곽 중저가 지역에서 거래가 급증한 것으로 나타났다.
이는 고가 아파트는 세금, 중저가 아파트는 대출에 따라 시장이 양분되는 양상을 보인다는 분석으로 이어진다. 현재 한국 부동산 시장은 아파트 가격 상승세가 지속되고 전세 시장 불안이 가중되는 가운데, 비아파트 시장의 통계 사각지대가 정책의 실효성을 저해할 수 있다는 우려가 제기된다.
정부는 주택 공급 확대에 집중하고 있지만, 실제 착공 실적은 목표에 미달하고 있으며, 기존 규제 정책의 효과 또한 제한적이라는 평가가 나온다. 정확한 시장 진단과 효과적인 정책 수립을 위해서는 비아파트 시장에 대한 보다 정밀한 통계 구축이 시급하다. 또한, 공급 확대 정책의 실질적인 이행률을 높이고, 지역별 특성을 고려한 맞춤형 주거 지원 방안을 모색하여 서민과 청년층의 주거 안정을 도모해야 할 것이다.
단순히 아파트 중심의 시각에서 벗어나 다양한 주거 형태를 포괄하는 정책적 접근이 필요한 시점이다. 비아파트 시장의 현실을 정확히 반영하는 통계와 이를 기반으로 한 정책만이 지속 가능한 주거 안정에 기여할 수 있을 것으로 보인다.