토지거래허가구역 실거주 의무 유예 1년 연장, 세입자 갱신계약도 인정
정부가 토지거래허가구역 내 주택 매수 시 적용되는 실거주 의무 유예 조치를 1년 연장하고, 세입자의 갱신계약도 인정하기로 했다. 국토교통부는 지난 5월 발표했던 실거주 유예 조치의 신청 기한을 2026년 12월 31일에서 2027년 12월 31일까지 연장할 계획이다. 또한 갱신계약(1회, 최대 2년)에 대해서도 유예를 인정하는 내용의 '부동산 거래신고법 시행령' 개정안을 2026년 9월 18일부터 입법예고했다.
이번 개정안은 2026년 10월 1일부터 시행되며, 시행일 기준으로 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택 전체에 적용된다. 이 조치는 토지거래허가구역 내에서 무주택자가 임차인을 둔 주택을 매수할 때 적용되는 실거주 의무에 대한 유예를 연장하는 것이다. 기존에는 주택 매수 후 일정 기간 내에 실거주를 시작해야 했으나, 임차인이 있는 경우 실거주가 어려워 매수자들이 불편을 겪어왔다.
토지거래허가구역은 투기적인 토지 거래를 막기 위해 지정되는 지역으로, 이 구역 내에서 주택을 매수할 경우 일정 기간 내에 직접 거주해야 하는 의무가 부과된다. 이는 실수요자 중심의 주택 시장을 조성하고 투기 수요를 억제하려는 목적을 가지고 있다. 그러나 임차인이 거주 중인 주택을 매수하는 경우, 임차인의 계약 기간이 남아있어 매수자가 즉시 실거주하기 어려운 상황이 발생해왔다.
국토교통부는 이러한 현실적인 어려움을 해소하고, 동시에 임차인의 주거 안정성도 함께 고려하여 이번 개정안을 마련했다고 밝혔다. 특히, 임차인의 주거권 보호를 위해 주택임대차보호법에 따른 갱신요구권 행사를 실거주 의무 유예 사유로 명시한 점이 주목된다.
구체적으로, 2026년 12월 31일까지였던 실거주 유예 신청 기한이 2027년 12월 31일까지로 1년 연장된다. 이는 매수자들이 임차인의 계약 만료 시점과 자신의 입주 계획을 보다 유연하게 조율할 수 있도록 시간을 벌어주는 조치로 해석된다. 또한, 임차인이 주택임대차보호법에 따라 1회에 한해 행사할 수 있는 갱신요구권(최대 2년)에 따른 갱신계약도 실거주 의무 유예 사유로 인정된다.
이번 조치로 토지거래허가구역 내 주택 매수를 고려하는 무주택자들은 실거주 의무에 대한 부담을 덜 수 있게 됐다. 특히 임차인이 있는 주택을 매수하더라도 임차인의 계약 갱신권을 보장하면서 실거주 의무를 유예받을 수 있어 매수자들의 선택의 폭이 넓어질 것으로 예상된다. 이는 무주택 실수요자들의 주택 구매를 촉진하는 효과를 가져올 수 있다.
임차인 입장에서는 갑작스러운 퇴거 압박 없이 안정적으로 거주할 수 있는 기간이 늘어나 주거 안정에 도움이 될 것으로 보인다. 기존에는 매수자가 실거주를 이유로 임차인에게 퇴거를 요구하는 경우가 있었으나, 이번 개정안으로 임차인의 갱신요구권이 보호받게 되어 주거 불안정성이 다소 해소될 전망이다.
이 개정안은 2026년 10월 1일부터 시행되며, 시행일 기준으로 이미 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택에도 소급 적용된다. 이는 현재 임대차 계약이 진행 중인 주택의 매수자 및 임차인에게도 동일한 혜택이 적용되어, 정책의 사각지대를 최소화하려는 의도로 풀이된다.
다만, 일각에서는 정부의 부동산 정책이 단기간에 연이어 조정되면서 시장의 예측 가능성이 떨어지고 정책 신뢰가 저하될 수 있다는 우려도 제기된다. 정부는 시장 상황과 정책 여건 변화를 반영한 보완이라는 입장이지만, 잦은 정책 변경은 시민들에게 혼란을 줄 수 있다는 지적도 나온다. 특히, 부동산 시장은 정책 변화에 민감하게 반응하므로 일관성 있는 정책 기조 유지가 중요하다는 목소리가 크다.
이번 조치로 토지거래허가구역 내 주택 매매 시장에 어떤 영향을 미칠지 관심이 쏠린다. 무주택 실수요자들의 주택 구매를 촉진하고 임차인의 주거권을 보호하는 긍정적인 효과가 기대된다. 그러나 정책의 잦은 변경으로 인한 시장의 불확실성 증가는 지속적인 관리와 소통이 필요하다는 목소리도 있다.
국토교통부는 이번 개정안을 통해 시민들의 혼란을 최소화하고 안정적인 주거 환경을 조성하는 데 주력할 방침이다. 정책의 세부적인 적용 기준과 절차에 대한 명확한 안내를 통해 시민들이 불이익을 받지 않도록 하는 것이 중요하다고 전문가들은 강조한다. 앞으로 정부의 후속 조치와 시장의 반응을 면밀히 지켜봐야 할 것이다.