토지거래허가구역 '세 낀 집' 실거주 의무, 2029년까지 유예 확대
국토교통부가 토지거래허가구역 내 세입자가 거주 중인 주택을 매수할 경우 적용되는 실거주 의무 규제를 대폭 완화한다. 지난 9월 17일 국토교통부는 '부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령' 개정안을 입법 예고하며 실거주 유예 신청 기한을 2027년 12월 31일까지 1년 연장한다고 밝혔다. 이와 더불어 기존 임대차 계약의 갱신 계약(1회, 최대 2년)까지 유예 기간으로 인정하기로 했다.
이번 조치로 무주택 매수자는 조건에 따라 최장 2029년 말까지 실거주를 미룰 수 있게 된다. 개정안은 2026년 10월 1일부터 시행되며, 시행일 당시 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택에 적용된다. 이는 임차인의 주거 안정성을 높이고 토지거래허가구역 내 주택 거래 활성화를 위한 조치로 풀이된다.
주요 변경 내용을 살펴보면, 실거주 유예 신청 기한이 기존 2026년 12월 31일에서 2027년 12월 31일까지 1년 연장된다. 이로써 매수자는 더 긴 시간 동안 실거주 준비를 할 수 있게 된다. 국토교통부는 이러한 기한 연장이 시장의 불확실성을 줄이는 데 기여할 것으로 보고 있다.
또한, 기존 임대차 계약의 잔여 기간 외에 세입자가 계약을 갱신할 경우 1회에 한해 최대 2년의 갱신 계약 기간도 실거주 유예 기간으로 인정된다. 이에 따라 제도 시행일부터 최대 3년 3개월까지 입주가 미뤄질 수 있다. 이는 임차인의 주거 이동 부담을 줄이고 안정적인 거주를 보장하기 위한 조치로 해석된다.
조정대상지역 내 매입임대아파트의 의무 임대기간이 남아 있거나 투기과열지구 내 재건축·재개발 사업으로 조합원 지위 양도가 제한돼 세제 혜택 적용 시점이 뒤로 밀릴 경우도 고려됐다. 이 경우 실거주 유예 신청 기간도 이에 맞춰 조정되어, 의무임대 종료일이나 이전고시일 등 해당 시점부터 15개월간 신청할 수 있도록 할 예정이다. 이는 특정 상황에 놓인 매수자들의 불이익을 최소화하기 위한 세심한 배려로 평가된다.
실거주 유예를 적용받으려면 매수자는 2026년 5월 12일부터 계속 무주택 상태여야 한다. 이 조건은 투기 목적의 매수를 방지하고 실수요자에게 혜택을 주기 위한 것이다. 무주택 요건은 유예 기간 동안 계속 유지되어야 한다.
유예 기간이 끝난 후에는 해당 주택에서 2년간 의무 거주해야 하며, 허가를 받은 뒤 4개월 이내에 주택 취득 등기를 마쳐야 한다. 이 의무 거주 기간은 실거주 목적의 거래임을 확인하는 중요한 절차이다. 만약 의무 거주를 이행하지 않을 경우 관련 법규에 따라 제재를 받을 수 있다.
갱신 계약을 인정받기 위한 조건도 명시됐다. 매수자는 실거주 유예를 신청하기 전에 갱신 계약을 체결해야 하며, 갱신 계약은 2026년 10월 1일부터 2027년 12월 31일 사이에 시작되어야 한다. 이 조건은 갱신 계약의 유효성을 명확히 하고, 제도의 악용을 방지하기 위한 것이다.
이번 조치는 지난 9월 15일 더불어민주당이 정부에 제도 보완을 제안한 지 이틀 만에 확정 발표된 사안이다. 이는 정부가 주택 시장의 변화와 국민들의 요구에 신속하게 대응하고 있음을 보여준다. 국토교통부는 이번 개정안이 주택 시장의 연착륙에 기여할 것으로 기대하고 있다.
이번 시행령 개정은 다주택자 양도소득세 중과 한시 완화, 조정대상지역 매입임대 아파트 세제 혜택 단계적 폐지 등 최근의 세제 개편과 맞물려 주택 거래 여건을 보완하려는 목적도 포함하고 있다. 정부는 이러한 정책적 노력을 통해 주택 시장의 안정성을 확보하고 실수요자의 주거 안정을 도모하겠다는 입장이다.
정부는 이번 규제 완화로 토지거래허가구역 내 거래 가능한 매물이 확대될 것으로 기대하고 있다. 이는 실수요자의 주택 구매 기회를 늘리고, 임차인의 주거 불안정성을 해소하는 데 기여할 것으로 보인다. 궁극적으로는 주택 시장의 건전한 발전을 유도하는 데 목적이 있다.
이번 개정안은 2026년 10월 1일부터 시행될 예정이며, 관련 내용은 국토교통부 홈페이지를 통해 확인할 수 있다. 매수자와 임차인 모두에게 중요한 변화인 만큼, 관련 규정을 면밀히 살펴볼 필요가 있다.