초고가 주택 겨냥 세제 개편안, 강남·서초 아파트값 하락 전환

정부가 지난 8월 3일 발표한 부동산 세제 개편안이 초고가 주택 시장에 즉각적인 영향을 미치고 있습니다. 특히 시세 32억 원 이상 초고가 주택에 대한 세 부담 강화는 서울 강남구와 서초구 아파트 가격을 하락세로 돌려세웠습니다. 늘어난 종합부동산세와 양도소득세 부담으로 일부 주택 보유자들이 급매물을 내놓기 시작한 것이 주요 원인으로 분석됩니다.

이번 2026년 세제 개편안은 초고가 주택 및 비거주 1주택자에 대한 세 부담 강화를 핵심으로 합니다. 이는 부동산 시장의 안정화를 목표로 하며, 발표 이후 서울 아파트 가격 상승폭이 둔화되는 추세를 보였습니다. 특히 강남구는 14주 만에, 서초구는 16주 만에 아파트 가격이 하락 전환했습니다.

실제 거래 사례를 보면, 강남구 압구정현대 1·2차 전용 198㎡ 매물은 세제 개편안 발표 전 119억 원에서 발표 후 92억 원으로 호가가 하락했습니다. 서초구 반포동 아크로리버파크 전용 84㎡ 역시 63억 원에서 56억 원으로 가격이 떨어졌습니다.

반면, 초고가 주택 비중이 적은 중랑구, 성북구, 서대문구 등은 서울 평균을 웃도는 아파트 가격 상승률을 기록하며 지역별 양극화가 심화되는 양상을 보였습니다. 경기도 아파트 매매 가격은 0.14% 상승했으며, 특히 반도체 벨트 접근성이 좋은 성남 중원구와 비규제 지역인 화성 병점구는 상승 폭을 키웠습니다.

더불어민주당은 세제 개편안에 대한 부정적 여론을 진화하기 위해 이달 말까지 당정 조율을 통해 세부 내용을 수정·보완할 수 있다고 밝혔습니다. 특히 비거주 1주택자에 대한 보유세 강화 방안에 대해 의견 수렴을 진행 중이며, 양도소득세에 담아야 할 내용을 보유세에 적용하는 것은 재검토가 필요하다는 입장을 보였습니다.

정부는 8월 13일 '8·13 부동산 공급·금융 대책'을 통해 수도권에 신규 택지를 포함해 23만 가구 이상을 추가 공급하겠다고 발표했습니다. 공급대책 발표부터 착공까지 시차를 단축하고, 민간 부문 주택 공급 회복을 위한 인센티브와 규제 완화를 시행할 계획입니다. 오세훈 서울시장은 이번 대책을 계기로 정책의 무게중심이 세금과 실거주에서 충분하고 지속적인 공급 확대로 전환되기를 촉구했습니다.

전문가들은 정부의 공급 확대 정책 방향에 대해서는 대체로 긍정적으로 평가하면서도, 발표된 물량을 실제 착공과 입주로 얼마나 빨리 연결할 수 있느냐가 관건이라고 지적합니다. 조선일보는 세 부담 강화는 이른 시점부터 현실화되지만 신규 공급 효과는 수년 뒤 나타나는 정책 시행 시차를 문제 삼았습니다.

그 사이 시장에서 매물 잠김이나 가격 불안이 나타날 수 있다는 우려도 제기됩니다. 중앙일보는 이번 대책이 이재명 정부 들어 세 번째 공급대책이라는 점을 언급하며, 정책 방향보다 정부가 약속한 일정과 물량을 실제로 지키는지가 더 중요하다고 강조했습니다.

이번 세제 개편안과 공급 대책은 초고가 주택 시장의 안정화를 유도하는 동시에, 서민과 실수요자의 주거 안정을 위한 정책적 노력을 담고 있습니다. 그러나 정책의 실효성을 확보하고 시장의 불확실성을 해소하기 위해서는 정부의 일관된 정책 추진과 함께 시장의 변화에 대한 면밀한 분석 및 유연한 대응이 필요할 것으로 보입니다.

더불어민주당은 이번 세제 개편안과 연계하여 시장에 나올 매물이 실거주자에게 연결될 수 있도록 하는 금융 지원 방안과 수도권 비아파트 신축 매입임대주택 확대 등 주택 금융 및 공급 방안도 정부와 논의 중입니다. 이는 정책의 부작용을 최소화하고 실수요자 보호를 강화하기 위한 노력으로 해석됩니다.