비거주 1주택자 양도세 중과 유예 불확실성…실거주 의무 유예와 엇박자 우려

정부가 지난 8월 3일 발표한 부동산 세제 개편안이 비거주 1주택자에 대한 양도소득세 부담을 강화하는 내용을 담고 있어 해당 주택 소유자들의 혼란이 커지고 있습니다. 특히 다주택자 양도세 중과 유예 조치는 2년 연장될 예정이지만, 토지거래허가구역 내 주택의 실거주 의무 유예는 올해 말 종료될 예정이어서 정책 간 엇박자가 발생할 수 있다는 우려가 나옵니다.

정부의 2026년 세제 개편안은 주택 장기보유특별공제 개편을 통해 비거주 주택에 대한 양도소득세를 대폭 인상하는 것을 골자로 합니다. 2029년부터는 보유 공제가 완전히 사라지고 거주 공제(최대 80%)만 남게 되며, 2028년부터는 최대 공제 한도가 설정되어 1주택자라도 주택 가액이 높으면 양도세 부담이 최대 4배 이상 늘어날 수 있습니다.

반면, 다주택자에 대한 양도세 중과세율은 향후 2년간 한시적으로 낮추는 방안이 세법 개정안에 포함될 예정입니다. 이는 지난 5월 중과 유예가 종료된 지 불과 석 달 만에 번복되는 조치로, 정부 정책의 일관성에 대한 비판이 제기되고 있습니다.

현재 토지거래허가구역 내 주택을 거주 목적으로 취득한 매수자는 허가 후 4개월 이내 입주해 2년간 거주해야 합니다. 다만, 2026년 5월 12일 기준으로 임대 중인 주택을 무주택자가 매수할 경우 임대차계약의 최초 종료일까지 실거주 의무가 유예되는 특례가 적용되고 있습니다. 이 특례는 올해 12월 31일까지 토지거래허가를 신청한 경우에만 적용됩니다.

재정경제부 이형일 1차관은 지난 8월 6일 청와대 정책홍보 유튜브 프로그램에서 토지거래허가제로 인한 매도 불편과 관련해 "추가로 실거주 의무 유예를 확대하는 방안을 현재 준비 중"이라고 밝혔습니다. 그러나 구체적인 적용 시기나 대상, 방법 등은 아직 확정되지 않아 시민들의 혼란이 예상됩니다.

이번 세제 개편안과 실거주 의무 유예 연장 불확실성은 부동산 시장에 복합적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 비거주 1주택자들은 양도세 부담 증가로 인해 매도를 고민하거나 실거주 전환을 고려하는 움직임을 보이고 있습니다.

이는 전월세 시장의 공급 감소로 이어져 전월세 가격 상승을 부추길 수 있다는 우려도 제기됩니다. 특히 실거주 의무 유예 연장 여부가 불투명한 상황에서 비거주 1주택자들의 매도 심리가 위축될 경우 시장 불안정성이 커질 수 있습니다.

더불어민주당 서울지역 국회의원들은 정부의 세제 개편안이 비거주 1주택자에 미치는 부담과 전월세 시장에 미치는 영향을 모니터링하고, 이에 대응하기 위한 특별본부 형식의 대책 기구를 만들겠다고 밝혔습니다. 이는 야당 차원의 정책 대응 움직임으로 해석됩니다.

또한, 국회 입법 과정에서 세제 개편안의 세부 내용이 변경될 가능성도 남아 있습니다. 정부는 오는 8월 7일 2차 부동산 공급 점검 회의를 열고 수도권 주택 공급 대책을 재차 논의할 예정이었습니다.

시민들은 정부의 부동산 정책이 일관성을 유지하고 예측 가능성을 높여 혼란을 줄여주기를 기대하고 있습니다. 특히 비거주 1주택자와 토지거래허가구역 내 주택 소유자들은 정책 변화에 촉각을 곤두세우고 있습니다.