정부, 8·3 부동산 세제 개편안 발표…종부세·양도세 '실거주' 중심으로

정부가 지난 8월 3일 발표한 부동산 세제 개편안이 시장에 큰 변화를 예고하고 있습니다. 이번 개편안은 주택 보유 중심의 세금 부과 기준을 실거주 중심으로 전환하는 것을 핵심으로 합니다. 특히 종합부동산세(종부세)와 양도소득세(양도세) 산정 방식에 상당한 변화가 예상됩니다.

종부세는 1세대 1주택자의 실거주 여부에 따라 공제액이 달라집니다. 현재는 실거주와 관계없이 공시가격 12억 원을 공제하지만, 개편안이 시행되면 실거주 1주택자는 14억 원을 공제받습니다. 반면 해당 주택을 임대하고 다른 곳에 거주하는 비거주 1주택자는 9억 원만 공제받게 됩니다.

이는 공시가격 14억 원(시가 약 20억 원)까지는 종부세 과세 대상에서 제외하고, 20억~30억 원 구간은 세 부담을 줄여주는 효과가 있습니다. 동시에 40억 원 이상 초고가 주택에 대한 과세를 강화하려는 의도가 담겨 있습니다. 종부세 세율 체계도 2028년부터 주택 수와 관계없이 과세표준에 따라 0.5~5.0%의 단일 세율을 적용할 예정입니다.

양도세 산정 시 적용되는 장기보유특별공제 역시 '보유'에서 '거주' 중심으로 변경됩니다. 기존에는 주택을 오래 보유할수록 양도차익의 일부를 공제받았으나, 앞으로는 실제 거주 기간이 길수록 더 큰 혜택을 받게 됩니다.

구체적으로 1주택자의 거주 공제율은 2028년 연 6%(최대 60%), 2029년 이후 연 8%(최대 80%)로 단계적으로 확대됩니다. 반면 단순히 오래 보유한 것에 대한 공제는 2029년 이후 폐지될 예정입니다. 양도가액 30억 원 이하 1가구 1주택자가 10년 이상 거주할 경우 양도세 기본공제가 종전 250만 원에서 2,500만 원으로 상향 조정됩니다.

이러한 세제 개편은 실거주를 강화하는 방향으로, 비거주 1주택자들이 종부세와 양도세 부담 증가를 피하기 위해 실거주로 전환할 유인을 높입니다. 그러나 이는 전월세 매물 감소로 이어져 임대시장 불안정을 심화시킬 수 있다는 우려도 제기됩니다.

실제로 서울 아파트 전셋값은 2026년 들어 7월 마지막 주까지 누적 상승률 6.27%를 기록했습니다. 이는 지난해 같은 기간(1.22%) 대비 5.1배 급등한 수치입니다. 특히 성북구, 노원구 등 중저가 지역의 전셋값 상승이 두드러졌습니다.

정부는 세제 개편안 발표 이후 주택 공급 대책 논의를 이어가고 있습니다. 이재명 대통령은 8월 7일 부동산 정책 점검 2차 회의에서 주택 공급과 관련해 과감한 실천을 지시했습니다. 구윤철 경제부총리는 그린벨트 해제와 군 시설 활용까지 검토하고 있다고 밝히며 공급 확대 의지를 내비쳤습니다.

한편, 한국주택금융공사는 8월 보금자리론 금리를 동결했습니다. '아낌e-보금자리론' 금리는 연 4.90%(만기 10년)~5.20%(50년)가 적용되며, 저소득 청년, 신혼가구 등 사회적 배려층은 최저 연 3.90%까지 이용 가능합니다. 이는 서민 실수요자를 보호하기 위한 조치로 풀이됩니다.

시중은행의 주택담보대출 변동금리는 상승세를 이어가고 있으며, 5대 은행의 2026년 6월 중 분할상환방식 주택담보대출 평균 금리는 4.50%로 전월 대비 0.07%포인트 상승했습니다. 한국은행의 기준금리 인상과 가계대출 규제 강화로 대출 장벽이 높아지면서 대출 수요가 인터넷전문은행으로 몰리는 현상도 나타나고 있습니다.

현재 수도권과 규제지역에서는 주택 매수 목적의 주택담보대출 한도가 최대 6억 원으로 제한됩니다. 시가 15억 원 초과 주택은 한도가 더욱 낮아져 대출 규제가 지속되고 있습니다.