서울 아파트 월세 비중 50% 첫 돌파, 전세의 월세화 가속 배경과 영향
2026년 10월 22일 오전 기준, 서울 아파트 임대차 시장에서 월세 거래 비중이 절반을 넘어선 것으로 나타났다. 서울부동산정보광장의 아파트 거래량 자료에 따르면, 올해 1월부터 9월까지 서울 아파트 월세 거래량은 8만 7,740건으로 전체 전월세 거래량 17만 2,027건의 51.0%를 차지했다. 이는 같은 기간 전세 거래량 8만 4,287건보다 3,453건 많은 수치다.
서울부동산정보광장의 아파트 거래량 자료를 보면, 2026년 1월부터 9월까지의 월세 비중 51.0%는 지난해 같은 기간 43.7%와 비교해 1년 만에 7.3%포인트 상승한 것이다. 같은 자료에서 월세 거래가 전세 거래량을 앞선 자치구도 지난해 4곳에서 올해 13곳으로 증가하며 월세 선호 현상이 확산되고 있음을 보여준다.
월세 비중이 절반을 넘어선 주요 원인으로는 전세 거래량의 급감이 꼽힌다. 서울부동산정보광장의 아파트 거래량 자료에 따르면, 올해 1월부터 9월까지 월세 거래량은 전년 동기 대비 2.8% 감소했으나, 전세 거래량은 27.5% 크게 줄었다. 이 자료는 전세 거래량 감소 폭이 월세 감소 폭의 약 10배에 달하는 것으로 분석한다.
특히 서울부동산정보광장의 아파트 거래량 자료에 따르면, 지난달 전세 거래량은 6,553건으로 지난해 같은 기간 1만 1,257건보다 41.8% 감소했다. 이는 올해 1월 1만 2,553건의 절반 수준에 불과한 수치로, 전세 시장의 위축이 두드러진다.
업계에서는 지난해 10월 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정되면서 전세 매물이 줄어든 것을 주요 원인으로 지목한다. 주택 매수자의 실거주 의무가 전세 공급을 위축시키는 요인으로 작용했다는 분석이 제기된다. 이러한 규제는 전세 매물을 시장에 내놓기 어렵게 만들어 전세 공급 부족을 심화시켰다는 평가다.
또한 전세대출 규제 강화 역시 월세 전환을 부추긴 배경으로 풀이된다. 한국부동산원이 발표한 자료에 따르면 서울 아파트 전월세 전환율은 지난해 3월부터 올해 7월까지 4.7%를 유지하다가 8월 4.8%로 0.1%포인트 상승했다. 이는 전세 보증금을 월세로 전환할 때 적용되는 이율이 높아졌음을 의미하며, 임대인들이 월세 전환을 선호하는 요인으로 작용한다.
정성진 어반에셋매니지먼트 대표는 전세자금대출 금리 상승으로 보증부 월세를 선호하는 임차인이 증가하고 있다고 설명했다. 그는 전세대출 규제 등 정책적 요인이 월세화를 가속화하고 있다고 덧붙이며, 임차인들의 선택지가 월세로 좁아지고 있음을 강조했다.
수도권이 본격적인 공급 부족 구간에 접어들면서 현재의 매물 총량 감소세가 지속될 것이라는 전망도 나온다. 이는 임대차 시장의 월세화 추세가 당분간 이어질 가능성을 시사하며, 임차인들의 주거 선택에 영향을 미칠 것으로 보인다. 특히 신규 주택 공급이 원활하지 않은 상황에서 기존 주택의 전세 매물 감소는 월세 시장의 압력을 더욱 높일 수 있다.
이러한 시장 변화는 임차인들의 주거비 부담 증가로 이어질 수 있다는 우려를 낳고 있다. 전세 보증금 마련의 어려움과 대출 규제 강화가 맞물려 월세 선택을 강요하는 상황이 나타나면서 서민 주거 안정에 대한 관심이 높아지고 있다. 월세는 전세에 비해 매달 고정적으로 지출되는 비용이 커 가계 경제에 부담을 줄 수 있다.
정부는 전세 시장 안정화를 위한 추가적인 대책 마련이 필요하다는 목소리가 커지고 있다. 임차인들의 주거 선택권을 보장하고 안정적인 주거 환경을 제공하기 위한 다각적인 접근이 요구되며, 정책의 실효성에 대한 검토가 필요하다. 특히 전세 공급을 늘리고 전세대출 금리 부담을 완화하는 방안이 논의될 필요가 있다.
전문가들은 임대차 시장의 구조적 변화에 대한 장기적인 관점의 정책 마련이 중요하다고 지적한다. 단기적인 대책보다는 전세와 월세 시장의 균형을 맞추고, 임차인 보호를 강화하는 방향으로 제도를 개선해야 한다는 의견이 제시되고 있다.