전세사기 '최소보장제' 11월 시행, 신탁사기 등 적용 기준 불확실성 여전
전세사기 피해자 지원을 위한 '최소보장제'가 오는 11월 13일부터 시행될 예정이지만, 구체적인 적용 기준과 절차에 대한 시민들의 혼란이 계속되고 있다. 정부는 전세사기 피해자들이 경·공매 절차를 거쳐도 보증금의 3분의 1을 회수하지 못할 경우, 부족한 금액을 '최소지원금'으로 지급하겠다고 밝혔다. 특히 신탁사기처럼 경·공매를 통한 보증금 회수가 어려운 피해자들에게는 절차 완료 전 지원을 검토하는 등 복잡한 상황이다.
정부의 '최소보장제' 도입은 전세사기 피해가 특정 연령대에 집중되어 있다는 분석에 따른 것이다. 2026년 10월 21일 현재, 전세사기 피해자 중 20~30대 청년층이 약 75.9%를 차지하며, 이들 중 20대 피해자의 95.7%는 보증금 2억 원 이하의 소액 피해자인 것으로 나타났다. 이는 사회 초년생들이 전세사기에 더욱 취약하다는 점을 보여주며, 이 같은 통계는 전세사기피해지원위원회 자료를 통해 확인되었다.
개정된 '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법' 시행령에 따르면, 11월 13일부터 전세사기 피해자는 경·공매를 통해 보증금의 3분의 1을 회수하지 못하면 부족한 금액을 정부로부터 '최소지원금'으로 보전받게 된다. 또한, 신탁사기처럼 경·공매 절차 진행이 어려운 경우 절차가 끝나기 전에 먼저 지원하는 방안도 포함되어 있다. 이는 기존의 경·공매 유예, 우선매수권 부여, 저금리 대출 등의 정책만으로는 피해 구제에 한계가 있다는 지적을 반영한 조치이다.
하지만 정부의 이러한 노력에도 불구하고, '최소보장제'의 구체적인 적용 기준과 절차에 대한 정보 부족으로 인해 피해자들의 혼란은 가중되고 있다. 특히 신탁사기 피해자 등 경·공매 절차 진행이 어려운 경우 '절차 완료 전 지원'이 언제, 어떤 방식으로 이루어질지에 대한 명확한 안내가 부족하다는 지적이 나온다. 이는 2026년 10월 21일 현재 시민들의 주요 관심사 중 하나이다.
전세사기 피해자로 인정받기 위해서는 대항력과 확정일자 확보 또는 임차권 등기 완료, 보증금 5억 원 이하, 다수 임차인 피해 발생 또는 예상, 임대인의 보증금 반환 채무 미이행 의도 등 4가지 요건을 모두 충족해야 한다. 이러한 요건 충족 여부를 판단하는 과정 자체가 복잡하며, 피해자 개개인의 상황에 따라 적용 여부가 달라질 수 있어 전문가의 도움이 필요한 경우가 많다.
경기주택도시공사(GH)는 전세사기 피해자들을 대상으로 법률 교육과 1대1 상담을 진행하며 경·공매 및 배당 절차를 안내하고 있다. 그러나 복잡한 법적 절차는 통상 2~3년이 소요되는 것으로 알려져 있어, 피해자들의 빠른 일상 회복을 위해서는 제도 개선이 필요하다는 목소리가 크다. 이러한 절차적 어려움은 피해자들이 최소보장제의 혜택을 실제로 받기까지 상당한 시간이 걸릴 수 있음을 시사한다.
'최소보장제'는 전세사기 피해자들의 경제적 부담을 덜어주고 주거 불안정을 해소하는 데 기여할 것으로 기대된다. 그러나 제도의 실효성을 높이기 위해서는 적용 대상과 절차에 대한 명확하고 통일된 기준 마련이 시급하다. 특히 피해자들이 복잡한 법률 및 행정 절차를 쉽게 이해하고 접근할 수 있도록 정보 제공을 강화해야 한다.
또한, 맞춤형 상담 지원을 확대하고 전세사기 피해 예방을 위한 교육 및 홍보 활동도 더욱 강화되어야 한다. 주택도시보증공사(HUG)의 교육·홍보 참여 인원은 감소하고 있으며, 관련 예산은 늘었음에도 불구하고 실질적인 위험 회피 정보가 청년층에게 충분히 전달되지 못하고 있다는 비판이 제기된다. 이는 2026년 10월 21일 현재 HUG의 자료를 통해 확인된 내용이다.
정부는 '최소보장제' 시행을 앞두고 피해자들의 의견을 지속적으로 수렴하고, 지원 대책을 속도감 있게 추진해야 할 것이다. 국민들이 안심하고 전세 계약을 체결할 수 있는 임대차 시장을 조성하는 것이 중요한 과제로 남아있다. 제도의 성공적인 안착을 위해서는 정부의 지속적인 관심과 유연한 대응이 필수적이다.
이번 제도가 전세사기 피해자들의 고통을 실질적으로 경감하고, 더 나아가 유사한 피해를 예방하는 데 중요한 역할을 할 수 있도록 정부와 관련 기관의 노력이 요구된다. 특히 불확실한 적용 기준을 명확히 하고, 피해자들이 쉽게 접근할 수 있는 지원 체계를 구축하는 것이 관건이다.