고정형 주담대 금리 5%대 장기화, 차주들 대환대출·금리인하요구권 활용해야
지난 9월 신규 취급액 기준 고정형 주택담보대출(주담대) 금리가 5.11%를 기록하며 2013년 1월 관련 통계 작성 이후 최고치를 경신한 가운데, 11월에도 고금리 기조가 이어지면서 주담대 차주들의 이자 부담이 가중되고 있다. 특히 2021년 저금리 시기에 5년 고정형 주담대를 받은 차주들은 올해부터 고정금리 적용 기간이 끝나 변동금리로 전환되면서 금리 재산정 시기를 맞아 상환 부담이 더욱 커질 전망이다.
2026년 11월 7일 현재, 일본 주택금융지원기구가 발표한 자료에 따르면 일본의 고정금리형 주택담보대출 '플랫 35'의 대출 금리는 3.81%로, 10월 3.83%에서 소폭 인하되었으나 여전히 높은 수준을 유지하고 있다. 국내 4대 시중은행의 11월 10년 고정형(최우대) 금리는 9월 고점 대비 0.140~0.520%포인트 인하되었지만, 이는 최근 금융채 금리 동향을 반영한 것으로, 여전히 몇 년 전과 비교하면 높은 수준이다.
이러한 고금리 기조는 한국은행의 추가 기준금리 인상 가능성과 시장금리 상승 압력이 맞물린 결과로 분석된다. 한국은행은 오는 11월 26일 금융통화위원회에서 기준금리를 현행 연 3.00%에서 3.25%로 올릴지 결정할 예정이다. 씨티은행은 2026년 11월 발표한 보고서에서 한국은행이 11월과 2027년 2월에 기준금리를 각각 0.25%포인트 인상해 최종 금리가 3.5%에 이를 것이라는 전망을 유지하고 있다고 밝혔다.
이는 한국은행이 2026년 11월 6일 발표한 10월 소비자물가 상승률이 2.8%로 두 달 연속 둔화했음에도 불구하고, 근원물가 상승률이 2.8%를 유지하고 예상보다 강한 경기 회복세가 향후 물가를 다시 자극할 수 있다는 우려 때문이다. 또한, 주택금융공사는 2026년 11월 9일부터 보금자리론 금리를 0.10%포인트 인상하여 '아낌e-보금자리론' 기준으로 연 5.00%(10년) ~ 5.30%(50년)가 적용된다고 밝혔다. 이는 시장금리 및 주택저당증권(MBS) 자금조달 여건 등을 종합적으로 고려한 조치로, 서민·실수요자의 금융 부담을 최소화하기 위해 노력하겠다는 입장이다.
고정형 주담대 금리 상승으로 이자 부담이 커진 차주들은 대환대출이나 금리 인하 요구권 활용을 적극적으로 고려해야 한다. 대환대출은 기존 대출을 새로운 금융회사의 대출로 상환하는 방식이다. 대환대출 시에는 단순히 금리만 비교할 것이 아니라, 중도상환수수료, 인지세 등 부대비용과 함께 새로운 금융회사의 심사 조건을 꼼꼼히 확인해야 한다.
2026년에는 금융당국의 가계대출 관리와 DSR(총부채원리금상환비율) 관련 규제가 계속 적용되고 있으므로, 금리, 중도상환수수료, 대출잔액, DSR, LTV(담보인정비율), 대출기간, 새로운 금융회사 심사조건을 함께 확인하는 것이 중요하다. 특히, 금융위원회는 2025년 10월 27일 발표를 통해 규제지역 주담대의 증액 없는 대환에 기존 대출 취급 시점의 LTV 규제비율을 적용할 수 있도록 했다.
대출 후 소득, 신용도, 담보 가치 등이 개선되었다면 금융회사에 금리 인하를 요구할 수 있는 법적 권리인 금리 인하 요구권도 활용할 수 있다. 금리 인하 요구권은 주택담보대출, 신용대출, 전세자금대출 등 대부분의 대출에 적용되며, 은행은 10영업일 이내에 수용 또는 거절 통보 의무가 있다. 신청 사유로는 취업, 승진, 재산 증가, 개인신용평점 상승 등이 있으며, 이를 증빙할 수 있는 서류를 제출해야 한다.
금융감독원이 2026년 2월 26일 발표한 자료에 따르면, 마이데이터 사업자를 통해 금리 인하 요구를 자동으로 신청하는 서비스도 시행되고 있다. 금융감독원은 금리 인하 폭이 보통 0.1~0.5% 범위이며, 대출 잔액 3억 원 기준으로 0.1%포인트 인하 시 연 이자 30만 원을 절감할 수 있다고 설명했다.
금융당국은 2026년 가계부채 증가율 목표치를 작년보다 낮은 1.5% 수준으로 설정하고, GDP 대비 가계부채 비율을 2030년까지 80% 수준으로 하향 안정화하겠다는 중장기 로드맵을 가동하고 있다고 2026년 1월 1일 발표했다. 이를 위해 다주택자 및 임대사업자의 수도권·규제지역 아파트 담보대출 만기 연장을 원칙적으로 불허하는 등 대출 규제를 강화하고 있다.
이러한 금융당국의 가계부채 관리 기조와 한국은행의 추가 금리 인상 가능성을 고려할 때, 당분간 주택담보대출 금리 하락을 기대하기는 어려울 것으로 보인다. 따라서 차주들은 자신의 재정 상황을 면밀히 검토하고, 대환대출이나 금리 인하 요구권 등 활용 가능한 방안을 적극적으로 모색하여 이자 부담을 줄이는 노력이 필요하다. 또한, 2026년부터 스트레스 DSR 3단계가 전면 시행되어 금리 인상까지 반영한 가상의 금리로 대출 심사가 이루어지므로, 대출 한도가 줄어들 수 있다는 점을 유의해야 한다.