재건축·재개발 대체주택, 일시적 2주택 특례 '이전고시일+1년' 적용…시민 혼란 해소될까

정부가 지난 10월 1일부터 시행된 조정대상지역 내 일시적 2주택 양도소득세 및 종합부동산세 특례 기간 단축(3년→2년)과 관련하여, 재건축·재개발 사업으로 인한 대체주택의 특례 적용 기한에 대한 구체적인 기준을 명확히 했다. 이는 기존 주택 처분 기한 단축으로 인한 혼란을 줄이고, 실수요자들의 주택 매매 계획에 예측 가능성을 높이기 위한 조치로 풀이된다.

재정경제부는 9월 29일 국무회의에서 의결된 소득세법·법인세법·종합부동산세법·상속세 및 증여세법 시행령 개정안을 통해, 조정대상지역 내 일시적 2주택 특례 기간을 3년에서 2년으로 단축했다. 이 개정안은 2026년 8월 4일 이후 신규 주택을 취득하고 10월 1일 이후 종전 주택을 양도하는 경우부터 적용된다. 다만, 8월 3일까지 주택을 취득했거나 매매계약을 체결하고 계약금까지 지급한 경우에는 기존 3년 규정이 유지된다.

특히 재건축·재개발이 진행 중인 경우, 특례 종료 전 재개발 관리처분계획 인가나 재건축 조합설립 인가를 받았다면 이전고시일로부터 1년이 되는 날까지 기존 특례를 적용받을 수 있다. 이는 재건축·재개발 사업의 특성상 주택 처분 시기가 불확실하다는 점을 고려한 것으로, 사업 지연 등으로 인한 조합원들의 세금 부담을 완화하려는 취지다.

만약 의무임대기간이 끝나지 않은 경우와 재건축·재개발 진행 중인 경우 두 요건에 모두 해당한다면 더 늦은 날까지 특례가 인정된다. 이처럼 복합적인 상황에 대한 기준을 제시함으로써, 다양한 주택 보유 상황에 놓인 시민들의 혼란을 최소화하려는 정부의 의지가 엿보인다. 재정경제부는 이러한 세부 기준 마련이 주택 시장의 불확실성을 줄이는 데 기여할 것으로 기대하고 있다.

이번 시행령 개정안에는 조정대상지역 내 매입임대 아파트에 대한 다주택자 양도세 중과 배제 및 법인세 추가 과세 배제에도 기한이 설정되었다. 원칙적으로 2027년 12월 31일까지 양도하는 주택에 기존 특례가 적용된다. 이는 임대주택 공급 활성화라는 정책 목표를 유지하면서도, 과도한 세제 혜택을 점진적으로 조정하려는 움직임으로 해석된다.

다만, 2027년 1월 1일 기준으로 의무임대기간이 끝나지 않은 경우에는 의무임대기간 종료일로부터 1년까지 특례를 받을 수 있다. 이는 임대사업자들이 의무 임대 기간을 성실히 이행한 경우에 대한 보호 조치로, 예측 불가능한 정책 변화로 인한 피해를 줄이려는 목적이다. 정부는 이와 같은 유예 조치를 통해 시장의 급격한 변화를 방지하려 한다.

상생임대주택의 거주요건 면제 특례는 2026년 12월 31일로 종료되지만, 상생임대 종료 후 1년 이내에 주택을 양도하면 거주요건 면제 혜택을 받을 수 있다. 이 특례는 최대 2029년 12월 31일까지 적용되며, 전세 시장 안정화에 기여한 임대인들에게 인센티브를 제공하려는 정부의 정책 방향을 반영한다. 이는 전세 시장의 연착륙을 유도하기 위한 정부의 노력으로 풀이된다.

이번 일시적 2주택 특례 기간 단축은 조정대상지역 내에서 주택을 갈아타려는 실수요자들에게 직접적인 영향을 미칠 것으로 예상된다. 특히 재건축·재개발 사업의 경우, 이전고시일이라는 특정 시점까지 특례가 연장되므로 관련 조합원들은 사업 진행 상황과 개인적인 매매 계획을 면밀히 검토해야 한다. 복잡한 규정으로 인해 발생할 수 있는 불이익을 피하기 위한 신중한 접근이 요구된다.

부동산 전문가들은